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破解新租房時代:賠本賺吆喝,資本搶灘5萬億租房市場!
  • 發布時間:2020-01-08
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  • 編者按:在中央政府的大力推動下,租金和購房都有可能重組中國房地產市場。余良評論說,此舉的意義不亞于1998年的房改。據此,騰訊財經《棱鏡》推出了接下來的兩個重磅報道,充分詮釋了“新租賃時代”。第一篇文章講述了市場主體進入市場后的模式和困境。第二篇文章將解釋政府領導下的房屋租賃市場。請期待它。

    Focus:

    1

    隨著各種組織的涌入和質量有限的項目,像住宅企業的“土地王”這樣的“建筑王”開始出現,導致極高的住房成本。擴張將導致虧損,而擴張失敗可能導致行業退出競爭。

    2

    融資成為長期租賃公寓市場參與者的生命線。然而,租賃行業的金融創新無非是兩種方式,一種是提前收回未來收入,另一種是將以前的成本轉移給他人。

    3

    即使在北京這樣的一線城市,租賃市場也很難爆炸式增長。內部因素之一是租金的增加受到收入增加的嚴格控制。如果收入的增加是固定的,那么租金的增加也是固定的。

    也許是因為他以前在美國華爾街混過,王葛洪才變得精明。

    正是這種精明讓他對長期租賃公寓行業特別清楚:“如果是主要的房東模式,即公司自己的長期租賃房產模式,然后分散租賃給客戶,加上住房成本、運營成本、各種稅費,再加上攤銷和折舊,一套長期租賃公寓需要5-7年才能實現現金流平衡。這也是位于核心區的公寓,入住率很高。如果是空置率高的公寓,成本回收期會更長?!?/p>

    王葛洪是新公寓的創始人兼首席執行官,也是國內最早進入這個行業的人之一。

    對于這個行業,他沒有放棄,也沒有賣瓜。相反,他指出了這個行業的真相:“許多人說長期租賃公寓行業的利潤率只有2-3%,這完全是胡說八道。這個行業根本沒有利潤。大部分都是損失?!?/p>

    最近,中央政府和地方政府相繼出臺鼓勵租房的文件。租賃行業似乎必須依靠這一良好趨勢才能走向成功。

    然而,包括王葛洪在內的業內人士都很清楚,在業內東風到來之前,長期租房的“豬”就已經存在了。因為這個行業本身的重量難以承受,即使刮風,豬也不容易飛起來。

    所有的老板蜂擁而至,行業重組開始了。

    據華景證券估計,十年后租賃市場將達到5萬億元。

    除了個別房東之外,打算分享這塊大蛋糕的機構運營商目前有以下幾個派系:以華竹成家和白金陶窩區為代表的酒店部門,以萬科白金公寓和招商局蛇口易思德為代表的開發商部門,以我愛我家和自由聯系為代表的中介,以魔方公寓和新公寓為代表的初創公司。

    根據客戶群,長期公寓可分為以下幾類:月租500-1000元的藍領公寓、月租1000-2000元的小白領公寓、月租2000-4000元的白領公寓、月租4000-8000元的高級白領公寓、月租8000-元的金領公寓、月租元的高級管理人員公寓

    資料來源:騰訊財經《財看見》

    根據獲得住房的方式,長期公寓可分為一樓或一層或多層集中租賃和個人住房分散租賃。

    王葛洪更早進入長期公寓行業,看到人們跳進這個坑里。

    起初,家人來和他談合作。后來,萬科也來和他談合作,但最后他們都走了?!耙驗樗麄兛戳宋业捻椖亢?,發現它太簡單了。難道不僅僅是出租一棟建筑,成為一個主要的房東嗎?”

    今天,不止

    一直在長期租賃公寓市場獨自挖掘的派系正在苦苦掙扎。

    該行業利潤太低,甚至沒有利潤:首先,高資產價格導致長期低租金回報率,這使得購買長期公寓的成本很高,企業在初始階段很難擁有自己的房產;其次,低資產回報率和高融資成本在很大程度上限制了企業增加杠桿和快速擴張的可能性。

    “作為一套長期租賃公寓,如果你做好兩三個項目并管理好,幾年后你就能賺錢。然而,一旦失速擴散開來,如果它太大,無疑會造成損失?!蓖醺鸷檫@樣說的原因很簡單:在33,354套長期公寓的成本中,住房成本占大多數,而運營成本僅占一小部分。

    簡而言之,攤檔展開后,經營成本可以稀釋,但房屋成本不會降低。如果一個攤位被鋪開,住房的額外費用不會減少,只會增加。

    由于建筑成本極高,大規模擴建將考驗新客戶的財務實力。

    隨著這個行業的虛擬火災被點燃,各種各樣的軍隊進入,一個“建筑之王”出現在長期租用的公寓里,類似于房地產公司的公寓?!霸诤诵某鞘械暮诵牡貐^,只有少數房產可供出租。開發商想拿走它們,中介機構也想拿走它們,擁有大型風險資本的初創企業也想拿走它們。拿走它們的成本不會上升嗎?”王葛洪表示,擴張需要資金,擴張失敗將導致該行業新一輪的競爭。"困境"

    對于開發商和大型中介機構來說,這種虧損業務可以繼續下去,因為他們的業務是多元化的,其他部門的利潤可以用來彌補長期公寓的虧損。

    對于小型初創公司來說,最好的方法是用別人的錢來擴張。因此,融資已成為初創公司在長期租賃公寓市場的生命線。

    除了尋找私募股權和風險投資,每個創業公司都有自己獨特的技能。

    2017年1月10日,魔方公寓資產支持系統成立,共籌集35億元,這是中國第一個長期租賃公寓資產支持系統。2017年1月24日,魔方公寓和AVIC信托成立藍山資產(Blue Mountain Asset),用于購買北上官、深圳等一線城市的大量高成本效益股票資產和不良資產,并將其轉化為長期自持的中高端長租公寓。2016年3月,友邦國際青年社區與P2P公司懶人投資(Lazy Investment)達成合作,將租賃產生的現金流轉化為多種固定收益產品,并放在懶人投資官方網站上。

    王葛洪的新公寓和賽富成立了“賽富房地產基金”,以低價收購北京中央商務區的整棟寄件人樓,并將其改造成新的公寓中央商務區商店。此后,賽富房地產基金(Saifu Real Estate Fund)拆分了新指定的公寓中央商務區商店的股份,并以基金的形式發行給32家LP投資者。

    此外,新成立的公司試圖與銀行合作。承租人每月向銀行支付利息,銀行一次性向長期公寓公司支付年度租金。

    租賃行業的金融創新無非是兩種方式,一種是提前收回未來收入,另一種是將以前的成本轉移給他人。

    此外,租賃市場將會出現一個新事物:33,354處土地招標時需要擁有的房產。這對開發商來說是巨大的財務壓力。例如,2016年底,萬科在北京海淀區西北旺贏得了兩塊土地,這兩塊土地都被要求擁有全部房產。目前,此類病例正在北京其他地區和全國其他城市蔓延。

    王葛洪有了新的生意33,354。一些開發商想找他合作經營這些自有物業。

    開發商的吸引力是這樣的:“例如,土地開發成租賃物業后,新公寓將幫助其運營,每年租金收入2.5億元,租金回報率為5%。

    之后,開發商聯系了金融機構,希望將大樓出售給金融機構,并承諾上述租金回報率。金融機構對這棟建筑的估價為5 bi

    第二,服務業占50%以上,并繼續增長。因為在制造業占主導地位的地方,這些流動人口和新公民主要住在工廠里,不需要租房子。

    第三,房價收入比偏高,居民很難在短期內進入住房市場和交易市場,因此需要在租賃市場呆更長時間。

    第四,租金還有上漲的空間,當前租金水平的絕對值不應過高。

    與買房不同,租房對位置要求更高。

    在楊現領看來,只有一線城市和一些熱門二線城市才能滿足上述四個條件。即使在這些城市,租賃市場也難以爆炸式增長。另一個內部因素是租金上漲受到收入增長的嚴格控制。如果收入增長是固定的,那么租金增長也是固定的。

    例如,楊現領說:“在北京工作的年輕人一般月收入約為1萬元,所以他能接受的最高租金是30%,即每月3000元,3000元是嚴格的收入限制。在北京,3000元可以租一間好的單人房,所以目前市場需求主要是單人房??纯?017年的上海市場,我們發現一些高端公寓大面積空置,原因是單價太高,月租金超過5000元?!?/p>

    房屋租賃市場不僅受到居民收入水平的限制,還受到城市地區的限制。

    楊現領說,大城市二環路和三環路的租金溢價明顯高于六環路。在當前條件和配套條件下,租金將呈現相對明顯的租金梯度。

    ”許多開發商想出租,因為他們的房子賣不出去,而且這些存貨通常都在相對偏遠的地方。這是一個悖論:地方越偏遠,房子就越無法出租,租金也就越無法支付?!蓖醺鸷檎f,與買房相比,租房對位置要求更高。

    確切地說,楊現領判斷,未來租賃市場的新增住房供應比例不會超過20%,因為一線城市的核心區域沒有土地,新增的土地供應集中在租賃市場需求不強的偏遠地區。所以,房屋租賃仍然是一個基層行業,需要時間來發展楊現領總結道。

    [本文由合作媒體授權的投資界轉載。這篇文章的版權屬于原作者和原出處。這篇文章是作者的個人觀點,并不代表投資界的立場。請聯系原始作者和原始來源以獲得授權。如果您有任何問題,請聯系(editor

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